La riforma del condominio (disegno di legge As71), con il quadro degli emendamenti da approvare ormai definiti, si delinea anche nei particolari e aspetta solo il voto in commissione Giustizia del Senato per decollare. Per il relatore Franco Mugnai «Dopo il parere della V commissione voteremo gli emendamenti». Nel frattempo alla Camera è stata presentata la proposta di legge 3682 (in commissione Giustizia), con alcune sostanziali differenze rispetto al Senato.
Vediamo alcune delle novità inserite con gli emendamenti in approvazione. Anzitutto ci sarà la possibilità del "distacco" del riscaldamento, limitato dal fatto che non devono derivare «notevoli squilibri» di funzionamento o aggravi di spese per altri condomini; le spese di manutenzione restano a carico anche di chi si è distaccato. Un passo in avanti rispetto alle sentenze del passato, dove occorreva comunque partecipare alle spese derivanti dalla "dispersione".
Le modifiche per il risparmio energetico potranno passare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Il godimento individuale delle parti comuni si intende tollerato e può essere provato solo con atto scritto comunicato all'amministratore: in questo modo chi mugugna sui fiori in ballatoio o sul portaombrelli sul pianerottolo dovrà farsi carico ufficialmente della protesta e l'amministratore sarà chiamato in causa. Infine, il condominio può chiedere all'amministratore appena nominato una polizza che copra almeno un anno di bilancio.
Ci sono poi norme che si intrecciano con le recenti pronunce della Cassazione. Si prevede, per esempio, che l'amministratore non abbia limiti ai poteri di rappresentanza, pur non facendo allusione diretta alla rappresentanza in giudizio: va detto che la sentenza n. 18331/2010 limita invece fortemente l'autonomia dell'amministratore, sottoponendo tutti i suoi atti alla ratifica da parte dell'assemblea.
Quanto alla questione della modifica delle tabelle millesimali, che la sentenza n. 18477/2010 delle Sezioni unite consente di operare con una maggioranza di 500millesimi (mentre la prassi precedente esigeva l'unanimità), il Ddl As71 indica tra le cause della modifica da chiedersi in via giudiziale l'alterazione del valore dell'unità immobiliare deve superare il 20 per cento. Questo sarà un preciso riferimento in caso di contenzioso, che ovviamente finirebbe per rappresentare un limite per quei condomini che volessero approvare una delibera di modifica anche in caso di lievi variazioni.
Alla Camera, invece, la Pdl Ac3682 introduce con maggiore chiarezza del Ddl As71 la possibilità di cedere i beni comuni: basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti 750 millesimi. E istituisce un fondo di garanzia per i condomini truffati dagli amministratori disonesti, alimentato dal 4% dei loro compensi.
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